Neubau-Apartment an der niederländischen Küste kaufen: v.o.n., Mehrwertsteuer und Übergabe

Ein Neubau-Apartment in den Niederlanden zu kaufen, unterscheidet sich vom Kauf einer Bestandsimmobilie. Sie kaufen etwas, das noch nicht steht, der Preis ist anders aufgebaut und die Steuerregeln sind andere. Wer an der Küste kauft, um an Feriengäste zu vermieten, hat zusätzlich mit der Mehrwertsteuer zu tun. In diesem Artikel erklären wir, worauf Sie beim Kauf eines Neubau-Apartments an der niederländischen Nordseeküste achten sollten: von v.o.n. und Mehrwertsteuer bis zur Übergabe.

Was bedeutet v.o.n. beim Neubau?

Neubau wird in den Niederlanden fast immer „vrij op naam“ (v.o.n.) verkauft. Im Kaufpreis sind dann die Notarkosten für die Übertragungsurkunde, die Kosten für das Grundbuch (Kadaster) und die Mehrwertsteuer bzw. Grunderwerbsteuer enthalten. Nicht enthalten sind die Kosten Ihrer Finanzierung, etwa für die Hypothekenurkunde, ein Wertgutachten und die Beratung.

Bei einer Bestandsimmobilie ist es meist umgekehrt: Sie kaufen „kosten koper“ (k.k.) und zahlen Grunderwerbsteuer und Notarkosten zusätzlich zum Preis.

Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer

Auf ein neues Apartment fallen 21 % Mehrwertsteuer an. Die niederländische Grunderwerbsteuer zahlen Sie dann nicht. Bei einer bestehenden Zweit- oder Ferienwohnung schon: 2026 beträgt der Satz 8 %, ab 2027 7 %.

Preise von Apartments, die für die Vermietung bestimmt sind, werden oft zuzüglich Mehrwertsteuer angegeben. Das ist kein Trick: Wer das Apartment gewerblich an Feriengäste vermietet, kann sich beim niederländischen Finanzamt (Belastingdienst) als Unternehmer registrieren und die Mehrwertsteuer auf den Kauf zurückfordern. Das ist auch möglich, wenn Sie in Deutschland wohnen; ein Eintrag in das niederländische Handelsregister ist dafür nicht nötig.

	Neubau	Bestand
Steuer beim Kauf	21 % MwSt.	8 % Grunderwerbsteuer (2026)
MwSt. zurückfordern bei Vermietung	ja, anteilig zur Vermietung	nein
Notarkosten der Übertragung	meist enthalten (v.o.n.)	meist beim Käufer (k.k.)
Instandhaltung in den ersten Jahren	kaum	abhängig vom Zustand

Worauf Sie bei der Mehrwertsteuer achten

• Die Vermietung an Gäste ist umsatzsteuerpflichtig. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Übernachtungen in den Niederlanden 21 % Mehrwertsteuer (vorher 9 %). Auf die Miete führen Sie also Mehrwertsteuer ab; die Mehrwertsteuer auf den Kauf und auf Kosten ziehen Sie ab.
• Eigennutzung zählt mit. Wohnen Sie selbst einen Teil des Jahres dort, erhalten Sie für diesen Anteil keine Mehrwertsteuer zurück.
• Berichtigungszeitraum. Das Finanzamt schaut nach dem Jahr der ersten Nutzung noch neun Jahre lang mit. Beenden Sie in diesem Zeitraum die Vermietung oder verkaufen Sie ohne Mehrwertsteuer an jemanden, der selbst einzieht, zahlen Sie einen Teil der erstatteten Mehrwertsteuer zurück.
• Kleinunternehmerregelung (KOR). Mit der niederländischen Kleinunternehmerregelung berechnen Sie keine Mehrwertsteuer auf die Miete, erhalten dann aber auch die Mehrwertsteuer auf den Kauf nicht zurück. Beim Kauf eines Apartments ist sie deshalb meist nicht günstig.

Kauf vom Plan: der Kauf- und Bauvertrag

Beim Neubau unterschreiben Sie meist einen Kauf- und Bauvertrag (koop- en aanneemovereenkomst): Sie kaufen das Grundstück bzw. das Wohnungseigentum und beauftragen den Bauträger mit dem Bau. Achten Sie besonders auf diese Punkte:

• Zahlung in Raten. Sie zahlen nach Baufortschritt. Bei einer Finanzierung zahlen Sie bis zur Übertragung beim Notar nur Zinsen auf den bereits abgerufenen Teil (Bauzinsen).
• Sicherheiten. Fragen Sie, welche Garantie besteht, falls der Bauträger nicht fertigstellt, zum Beispiel eine Garantieregelung oder eine Bankgarantie.
• Eigentum oder Erbpacht? Bei Erbpacht (erfpacht) zahlen Sie jährlich einen Erbbauzins an den Grundeigentümer. Eigener Grund gibt langfristig mehr Sicherheit.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (VvE). Darin steht, was erlaubt ist, etwa zur Vermietung und zur Eigennutzung.
• Was im Preis enthalten ist. Küche, Sanitär, Böden, Einrichtung, Parkplatz und Abstellraum: beim einen Bauträger inklusive, beim anderen Mehrarbeit.

Der Notar ist in den Niederlanden neutral und für beide Seiten tätig. Übersetzungen der Urkunden sind oft auf Anfrage erhältlich, und Sie können sich bei der Übertragung per Vollmacht vertreten lassen.

Die Übergabe

Bei der Übergabe (oplevering) gehen Sie mit dem Bauträger durch das Apartment. Alle Mängel kommen auf eine Liste, die der Bauträger innerhalb einer vereinbarten Frist behebt. Viele Käufer nehmen dazu einen unabhängigen Sachverständigen mit. Nach der Übergabe gilt eine Gewährleistungsfrist, in der kleine Mängel noch behoben werden, und für größere Bauteile eine längere Garantie.

Kaufen Sie zur Vermietung, ist die Übergabe auch der Moment, ab dem vermietet werden kann. Fragen Sie deshalb nach der Planung und ob das Apartment vermietungsfertig und eingerichtet übergeben wird.

Warum Neubau am Meer interessant ist

An der niederländischen Küste wird wenig gebaut. Viele Küstenorte liegen in oder neben geschützten Naturgebieten, sodass Erweiterungen begrenzt bleiben. Ein neues Apartment hat außerdem praktische Vorteile: wenig Instandhaltung in den ersten Jahren, gute Dämmung und Technik wie Fußbodenheizung und -kühlung, und ein Grundriss, der darauf abgestimmt ist, wie Gäste heute Urlaub machen.

Beispiel: Strand Residence Bergen aan Zee

In Bergen aan Zee bauen wir Strand Residence: 70 Ferienapartments wenige Gehminuten vom Strand. Zur Veranschaulichung der Punkte oben:

• Die Preise verstehen sich v.o.n. zuzüglich Mehrwertsteuer; als Unternehmer können Sie die 21 % Mehrwertsteuer anteilig zur Vermietung zurückfordern.
• Enthalten sind unter anderem eigener Grund (keine Erbpacht), die Notarkosten der Übertragung, ein Parkplatz, ein privater Abstellraum und eine komplette Einrichtung.
• Vermietung und Verwaltung sind über eine feste Vermietungsorganisation geregelt. Sie können bis zu 89 Tage pro Jahr selbst dort wohnen.
• Der Bau hat begonnen; die Übergabe ist für das zweite Quartal 2028 geplant.

Im Wohnungsfinder sehen Sie pro Baunummer Preis, Grundriss und Lage. Mit dem Renditerechner berechnen Sie, was ein Apartment einbringen kann. Was Käufer aus Deutschland wissen sollten, lesen Sie auf der Seite Investieren aus Deutschland.

Checkliste: Neubau-Apartment an der Küste kaufen

1. Ist der Preis v.o.n. oder k.k., inklusive oder zuzüglich Mehrwertsteuer?
2. Kaufen Sie zur Vermietung? Dann: als Unternehmer registrieren und die Mehrwertsteuer zurückfordern.
3. Eigener Grund oder Erbpacht?
4. Welche Sicherheiten gibt es während der Bauphase?
5. Was steht in der Teilungserklärung zu Vermietung und Eigennutzung?
6. Was ist im Preis enthalten (Einrichtung, Parkplatz, Abstellraum)?
7. Wann ist die Übergabe und ab wann kann vermietet werden?

Häufige Fragen

Zahle ich beim Kauf eines Neubau-Apartments in den Niederlanden Grunderwerbsteuer?

Nein. Bei einem neuen Apartment zahlen Sie 21 % Mehrwertsteuer statt der niederländischen Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting). Bei einer bestehenden Zweit- oder Ferienwohnung beträgt diese 2026 8 % (ab 2027 7 %).

Was bedeutet v.o.n.?

V.o.n. steht für „vrij op naam“: Die Notarkosten für die Eigentumsübertragung, die Kosten für das Grundbuch (Kadaster) und die Mehrwertsteuer bzw. Grunderwerbsteuer sind im Kaufpreis enthalten. Die Kosten einer Finanzierung zahlen Sie selbst.

Kann ich die Mehrwertsteuer auf ein Neubau-Apartment zurückfordern?

Ja, wenn Sie das Apartment gewerblich an Feriengäste vermieten und sich beim niederländischen Finanzamt als Unternehmer für die Umsatzsteuer registrieren. Das geht auch, wenn Sie in Deutschland wohnen. Für den Anteil der Eigennutzung erhalten Sie keine Mehrwertsteuer zurück.

Wann zahle ich beim Neubau?

In der Regel in Raten nach Baufortschritt, wie im Kauf- und Bauvertrag (koop- en aanneemovereenkomst) festgelegt. Den Anteil für das Grundstück zahlen Sie beim Notar. Fragen Sie immer, welche Sicherheiten bestehen, falls der Bauträger nicht fertigstellt.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Steuerregeln können sich ändern; lassen Sie Ihre persönliche Situation von einem Berater prüfen. Renditen sind Prognosen und keine Garantien. Achtung: Sie investieren außerhalb der Aufsicht der niederländischen Finanzmarktaufsicht AFM.