Nieuwbouw appartement kopen aan zee: v.o.n., btw en oplevering

Een nieuwbouwappartement kopen is iets anders dan een bestaande woning kopen. U koopt iets wat er nog niet staat, de prijs is anders opgebouwd en de belastingregels verschillen. Wie aan de kust koopt om te verhuren aan vakantiegasten, krijgt daarnaast met btw te maken. In dit artikel zetten we op een rij waar u op let bij het kopen van een nieuwbouw appartement aan zee: van v.o.n. en btw tot de oplevering.

Wat betekent v.o.n. bij nieuwbouw?

Nieuwbouw wordt bijna altijd vrij op naam (v.o.n.) verkocht. In de koopsom zitten dan de notariskosten voor de akte van levering, de kadasterkosten en de btw of overdrachtsbelasting. Wat niet in v.o.n. zit: de kosten voor uw hypotheek, zoals de hypotheekakte, taxatie en advieskosten. Die komen altijd voor rekening van de koper.

Bij een bestaande woning is het juist andersom: die koopt u meestal kosten koper (k.k.), en dan betaalt u de overdrachtsbelasting en notariskosten bovenop de prijs.

Btw in plaats van overdrachtsbelasting

Op een nieuw appartement zit 21% btw. Overdrachtsbelasting betaalt u dan niet. Bij een bestaande tweede woning of vakantiewoning is dat wel zo: in 2026 is het tarief 8%, vanaf 2027 7%. Het lage tarief van 2% en de startersvrijstelling gelden alleen voor een woning waar u zelf hoofdverblijf hebt, niet voor een tweede woning.

Prijzen van appartementen die bedoeld zijn voor de verhuur, worden vaak exclusief btw genoemd. Dat is geen trucje: wie het appartement zakelijk verhuurt aan vakantiegasten, kan zich als btw-ondernemer aanmelden bij de Belastingdienst en de btw op de aankoop terugvragen. Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel is daarvoor niet nodig.

	Nieuwbouw	Bestaand
Belasting bij aankoop	21% btw	8% overdrachtsbelasting (2026)
Btw terugvragen bij verhuur	ja, naar rato van verhuur	nee
Notariskosten levering	meestal inbegrepen (v.o.n.)	meestal voor de koper (k.k.)
Onderhoud de eerste jaren	nauwelijks	afhankelijk van de staat

Waar u op let bij de btw

• Verhuur aan gasten is btw-belast. Sinds 1 januari 2026 geldt voor logies 21% btw (daarvoor 9%). Over de huur draagt u dus btw af; de btw op de aankoop en op kosten trekt u af.
• Eigen gebruik telt mee. Verblijft u er zelf een deel van het jaar, dan krijgt u voor dat deel geen btw terug.
• Herziening. De Belastingdienst kijkt na het jaar van ingebruikname nog negen jaar mee. Stopt u in die periode met verhuren of verkoopt u zonder btw aan iemand die er zelf gaat wonen, dan betaalt u een deel van de teruggekregen btw terug.
• Kleineondernemersregeling (KOR). Met de KOR rekent u geen btw over de huur, maar dan krijgt u de btw op de aankoop ook niet terug. Bij de aankoop van een appartement is de KOR daarom meestal niet gunstig.

Kopen op tekening: de koop- en aanneemovereenkomst

Bij nieuwbouw tekent u meestal een koop- en aanneemovereenkomst: u koopt de grond (of het appartementsrecht) en geeft de bouwer de opdracht het appartement te bouwen. Lees vooral deze punten goed:

• Betaling in termijnen. U betaalt naar de voortgang van de bouw. Tot de levering bij de notaris betaalt u bij financiering alleen rente over het deel dat al is opgevraagd (bouwrente).
• Zekerheden. Vraag welke garantie er is als de bouwer onverhoopt niet afbouwt, bijvoorbeeld een garantieregeling of een bankgarantie.
• Grond: eigen grond of erfpacht? Bij erfpacht betaalt u jaarlijks canon aan de grondeigenaar. Eigen grond geeft meer zekerheid op de lange termijn.
• De splitsingsakte en het reglement van de VvE. Daarin staat wat u wel en niet mag, bijvoorbeeld over verhuur en eigen gebruik.
• Wat er wel en niet in de prijs zit. Keuken, sanitair, vloeren, inrichting, parkeerplaats en berging: bij de ene ontwikkelaar inbegrepen, bij de andere meerwerk.

De oplevering

Bij de oplevering loopt u samen met de bouwer het appartement door. Alle gebreken komen op een lijst die de bouwer binnen een afgesproken termijn herstelt. Veel kopers nemen daarvoor een onafhankelijke opleverdeskundige mee. Na de oplevering geldt een onderhoudstermijn waarin de bouwer kleine gebreken alsnog oplost, en voor grotere onderdelen een langere garantie.

Koopt u om te verhuren, dan is de datum van oplevering ook het moment waarop de verhuur kan starten. Vraag daarom naar de planning, en of het appartement verhuurklaar en ingericht wordt opgeleverd.

Waarom nieuwbouw aan zee interessant is

Aan de Nederlandse kust wordt weinig gebouwd. Veel kustdorpen liggen in of naast beschermd natuurgebied, waardoor uitbreiding beperkt blijft. Een nieuw appartement heeft daarnaast praktische voordelen: weinig onderhoud de eerste jaren, goede isolatie en installaties zoals vloerverwarming en -koeling, en een indeling die is afgestemd op hoe gasten nu op vakantie gaan.

Voorbeeld: Strand Residence Bergen aan Zee

In Bergen aan Zee bouwen wij Strand Residence: 70 vakantieappartementen op een paar minuten lopen van het strand. Ter illustratie van de punten hierboven:

• De prijzen zijn v.o.n. exclusief btw; als btw-ondernemer kunt u de 21% btw terugvragen naar rato van de verhuur.
• Inbegrepen zijn onder meer eigen grond (geen erfpacht), de notariskosten van de levering, een parkeerplaats, een privéberging en een complete inrichting.
• De verhuur en het beheer zijn geregeld via een vaste verhuurorganisatie. U kunt er tot 89 dagen per jaar zelf verblijven.
• De bouw is gestart; de oplevering staat gepland voor het tweede kwartaal van 2028.

In de woningzoeker ziet u per bouwnummer de prijs, plattegrond en ligging. Met de rendementscalculator rekent u uit wat een appartement kan opbrengen.

Checklist: nieuwbouw appartement kopen aan zee

1. Is de prijs v.o.n. of k.k., en inclusief of exclusief btw?
2. Koopt u om te verhuren? Dan: btw-ondernemer worden en de btw terugvragen.
3. Eigen grond of erfpacht?
4. Welke zekerheden zijn er tijdens de bouw?
5. Wat staat er in de splitsingsakte over verhuur en eigen gebruik?
6. Wat zit er in de prijs (inrichting, parkeerplaats, berging)?
7. Wanneer is de oplevering en vanaf wanneer kan er verhuurd worden?

Veelgestelde vragen

Betaal ik overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwappartement?

Nee. Bij een nieuw appartement betaalt u 21% btw in plaats van overdrachtsbelasting. Bij een bestaande tweede woning of vakantiewoning is dat in 2026 8% overdrachtsbelasting (vanaf 2027 7%).

Wat is het verschil tussen v.o.n. en k.k.?

Bij v.o.n. (vrij op naam) zijn de notariskosten voor de levering en de btw of overdrachtsbelasting bij de prijs inbegrepen. Bij k.k. (kosten koper) betaalt u die zelf bovenop de koopsom. Nieuwbouw wordt bijna altijd v.o.n. verkocht.

Kan ik de btw op een nieuwbouwappartement terugvragen?

Ja, als u het appartement zakelijk verhuurt aan vakantiegasten en u zich als btw-ondernemer aanmeldt. U vraagt dan de btw terug naar rato van de verhuur. Gebruikt u het (deels) zelf, dan krijgt u voor dat deel geen btw terug.

Wanneer betaal ik bij nieuwbouw?

Meestal in termijnen naar de voortgang van de bouw, zoals in de koop- en aanneemovereenkomst staat. Het deel voor de grond betaalt u bij de notaris. Kijk altijd welke zekerheden er zijn als de bouwer onverhoopt niet afbouwt.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Fiscale regels kunnen wijzigen; laat uw eigen situatie beoordelen door een adviseur. Rendementen zijn prognoses en geen garanties. Let op! U belegt buiten AFM-toezicht.