Renditeberechnung
So entsteht die Rendite
Jede Baunummer hat ein eigenes Rechenblatt mit zwei Kennzahlen: der direkten Nettorendite und der durchschnittlichen Gesamtrendite über zwanzig Jahre. Hier lesen Sie Schritt für Schritt, wie diese Zahlen entstehen, sodass Sie oder Ihr Berater jede Berechnung nachvollziehen können.
Visualisierung · Südfassade
Beispiel · Baunummer 1.0.4
92,5 m² Wohnfläche · 2 Schlafzimmer · 2 Badezimmer · 4 Personen · 16,7 m² Terrasse
Die Berechnung
Vom Wochenpreis zum Nettoertrag
Gäste zahlen einen All-in-Preis: inklusive MwSt., Endreinigung, Bettwäsche und Handtüchern, Servicepaket und Buchungskosten. So buchen Gäste auch bei vergleichbaren Unterkünften. In Schritt 3 ziehen wir diese Bestandteile wieder ab.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| 1–2 · Gesamteinnahmen: Wochenpreis × Wochen × Auslastung, all-in inkl. MwSt. | € 80.345 |
| 3a · MwSt. (21 %) | − € 13.944 |
| 3b · Reinigung, Wäsche, Servicepaket, Buchungskosten | − € 7.716 |
| Reine Mieteinnahmen | € 58.685 |
| 4 · Vermietungsprovision (25 % der reinen Miete) | − € 14.671 |
| 5 · Jährliche Kosten des Eigentümers | − € 8.600 |
| 6 · Nettoertrag ÷ Kaufpreis (€ 651.000) | 5,44 % |
| 7 · Durchschnitt über 20 Jahre, mit Wachstum und Wertsteigerung | 9,11 % |
| Nettoertrag | € 35.414 |
Die Wochenpreise
Vier Saisons, festgelegt von ParcPros
ParcPros hat die Wochenpreise mit einer Benchmark-Studie (März 2026) ermittelt. Strand Residence wurde mit zehn Premium-Unterkünften an der niederländischen Küste verglichen, jeweils bewertet nach sechs Kriterien: Produkt, Preis, Lage, Vermarktung, Menschen und Prozess. Der Preis außerhalb der Hochsaison ist ein fester Prozentsatz des Hochsaisonpreises.
Pro Saison rechnen wir mit einer erwarteten Auslastung. Im Jahresdurchschnitt sind das 71,3 %, also 37,1 vermietete Wochen von 52. Für alle Baunummern gilt dieselbe Auslastung.
| Saison | Wochen | ggü. Hochsaison | Wochenpreis |
|---|---|---|---|
| Hochsaison | 8 | 100 % | € 2.900 |
| Zwischensaison A | 8 | 80 % | € 2.320 |
| Zwischensaison B | 10 | 75 % | € 2.175 |
| Nebensaison | 26 | 60 % | € 1.740 |
| Saison | Wochen | Auslastung |
|---|---|---|
| Hochsaison | 8 | 95 % |
| Zwischensaison A | 8 | 80 % |
| Zwischensaison B | 10 | 75 % |
| Nebensaison | 26 | 60 % |
| Durchschnitt über das Jahr | 52 | 71,3 % |
Jährliche Kosten
Alle Fixkosten, Posten für Posten
Der Eigentümer trägt die Fixkosten des Apartments. Energie ist im All-in-Preis für den Gast enthalten, daher liegen diese Kosten beim Eigentümer. Die Kosten unterscheiden sich je Baunummer, unter anderem nach Fläche und Einheitswert (WOZ).
Die direkte Nettorendite ist der Nettoertrag im ersten Vermietungsjahr geteilt durch den Kaufpreis: € 35.414 ÷ € 651.000 = 5,44 %. Wir rechnen mit dem Kaufpreis v.o.n. ohne MwSt. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung kann der Käufer die MwSt. auf den Kaufpreis in der Regel zurückfordern; besprechen Sie Ihre Situation mit Ihrem Steuerberater.
| Kostenposten | Pro Jahr |
|---|---|
| Versorgung Strom € 1.200 · Wasser € 120 · Internet, TV und Telefon € 210 | € 1.530 |
| Allgemeine Kosten Eigentümergemeinschaft, Verträge und Instandhaltung € 2.331 · Verwaltung € 2.544 · Versicherungen € 315 | € 5.189 |
| Steuern und Abgaben Grundsteuer € 359 · Abwasser € 234 · Müll € 360 · Wasserverband € 135 · Klärung € 89 | € 1.178 |
| Vermietung und Wartung Kleine Instandhaltung € 153 · Grundreinigung € 128 · Feuerlöscher und Rauchmelder € 90 · Brandmeldeanlage € 180 · Legionellen € 153 | € 703 |
| Gesamt pro Jahr | € 8.600 |
Sensitivität
Was, wenn die Annahmen anders ausfallen?
Die beiden Annahmen mit dem größten Einfluss sind Auslastung und Wochenpreis. Faustregel: Jeder Prozentpunkt Auslastung entspricht für dieses Apartment rund € 600 netto pro Jahr bzw. 0,09 Prozentpunkten Rendite.
Die Vermietung läuft mit Pro Revenue, dem Revenue Management von ParcPros: Bleibt die Nachfrage zurück, sinken die Preise; ist sie hoch, können sie steigen. In der Prognose ist kein Mehrertrag durch dynamische Preise berücksichtigt.
| Szenario | Nettoertrag | Rendite |
|---|---|---|
| Wochenpreise 10 % niedriger | € 30.434 | 4,67 % |
| Auslastung 5 Prozentpunkte niedriger (66,3 %) | € 32.329 | 4,97 % |
| Basisberechnung | € 35.414 | 5,44 % |
| Auslastung 5 Prozentpunkte höher (76,3 %) | € 38.498 | 5,91 % |
| Wochenpreise 10 % höher | € 40.394 | 6,20 % |
Berechnen Sie es für Ihr Apartment
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