Für Käufer aus Deutschland
Ihr Ferienapartment an der Nordsee, rund drei Stunden von NRW
Sie wohnen in Deutschland und interessieren sich für Strand Residence? Hier finden Sie, was für Sie wichtig ist: Steuern in den Niederlanden und in Deutschland, Finanzierung, Anreise und der Kauf aus der Ferne. Und Ihre deutschsprachige Ansprechpartnerin.
Dünen · Bergen aan Zee
Anreise
In rund drei Stunden am Meer
Bergen aan Zee liegt an der Nordseeküste von Nordholland, bequem mit dem Auto erreichbar aus Nordrhein-Westfalen.
Ihr Stellplatz in der eigenen Tiefgarage ist im Kaufpreis enthalten. Mit bis zu 89 Tagen Eigennutzung pro Jahr fahren Sie ans Meer, wann immer Sie möchten: für ein langes Wochenende oder die Sommerferien mit der Familie. Den Rest des Jahres wird Ihr Apartment vermietet.
| Abfahrt | Fahrzeit, ca. |
|---|---|
| Essen / Duisburg | 2½ bis 3 Std. |
| Düsseldorf | 3 Std. |
| Münster | 3 Std. |
| Dortmund | 3 Std. |
| Köln | 3½ Std. |
Richtwerte, je nach Verkehr.
Steuern
Was in den Niederlanden gilt, und wie Deutschland damit umgeht
Als Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland haben Sie mit beiden Ländern zu tun. Die Grundzüge im Überblick.
In den Niederlanden
Einkommensteuer in Box 3. Für Ihr Apartment zahlen Sie niederländische Einkommensteuer in „Box 3“ (Vermögen), auch wenn Sie in Deutschland wohnen. Grundlage ist der amtliche WOZ-Wert mit einem fiktiven Ertrag; für 2026 beträgt dieser 6,00 %. Ist Ihr tatsächlicher Ertrag niedriger, können Sie diesen angeben. Das Box-3-System wird in den kommenden Jahren reformiert.
Keine Grunderwerbsteuer. Beim Kauf eines Neubaus zahlen Sie 21 % MwSt. statt der niederländischen Grunderwerbsteuer.
Mehrwertsteuer. Weil Ihr Apartment vermietet wird, können Sie sich in den Niederlanden als Unternehmer für die MwSt. registrieren und die MwSt. auf den Kaufpreis zurückfordern. Auf die Vermietung fallen 21 % MwSt. an; das ist in der Renditeberechnung bereits berücksichtigt. Die Vermietungsorganisation liefert Ihnen die MwSt.-Unterlagen, damit Sie sich darum nicht kümmern müssen.
Grundsteuer der Gemeinde. Die Gemeinde Bergen erhebt eine Grundsteuer (OZB). Sie ist in den jährlichen Kosten der Renditeberechnung enthalten.
In Deutschland
Doppelbesteuerungsabkommen. Nach dem Abkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden hat das Land, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht für die Einkünfte daraus. Die Einkünfte aus Ihrem Apartment sind in Deutschland daher in der Regel steuerfrei.
Progressionsvorbehalt. Die Einkünfte werden aber beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen berücksichtigt. Sie geben sie deshalb trotzdem in Ihrer deutschen Steuererklärung an.
Persönliche Beratung. Für Ihre persönliche Situation, etwa die Wahl zwischen privatem Kauf und Kauf über eine Gesellschaft, einen späteren Verkauf oder Erbschaft und Schenkung, empfehlen wir einen Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-niederländischen Steuerrecht.
Diese Informationen sind allgemein und keine Steuerberatung. Stand: November 2026. Mehr dazu bei der niederländischen Steuerverwaltung: Ferienwohnung in den Niederlanden (Belastingdienst, auf Deutsch).
Finanzierung
Finanzieren und bezahlen
Eine niederländische Hypothek für ein Ferienapartment ist für Käufer mit Wohnsitz im Ausland nur eingeschränkt verfügbar. Viele Käufer zahlen deshalb aus Eigenmitteln oder sprechen mit ihrer eigenen Bank, zum Beispiel über eine Finanzierung mit Sicherheiten auf Immobilien in Deutschland.
Im Renditerechner sehen Sie, wie sich eine Finanzierung auf die Rendite über Ihre Eigenmittel auswirkt.
Bezahlung nach Baufortschritt
- Beim Notar zahlen Sie den Grund und die bereits fertiggestellten Bauabschnitte
- Die weiteren Raten zahlen Sie im Laufe des Baus: nur für das, was bereits steht
- Zusätzlich besteht eine Bankgarantie von Allianz Trade für den Fall, dass das Bauunternehmen insolvent wird
Kauf aus der Ferne
Schritt für Schritt zu Ihrem Apartment
Gespräch auf Deutsch
Vor Ort in Bergen aan Zee, in unserem Büro in Alkmaar oder per Video. Wir besprechen die verfügbaren Apartments, die Vermietung und die Renditeberechnung.
Verträge
Sie unterzeichnen den Kauf- und den Bauvertrag sowie die Verträge für Vermietung und Verwaltung. Deutsche Übersetzungen der Verträge und Urkunden erhalten Sie auf Anfrage.
Notar, ohne Anreise
Die Eigentumsübertragung erfolgt bei einem niederländischen Notar. Sie müssen dafür nicht anreisen: Sie können eine Vollmacht erteilen.
Bauphase
Sie zahlen in Raten nach Baufortschritt. Über den Fortschritt halten wir Sie auf dem Laufenden.
Übergabe und Vermietung
Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2028 geplant. Danach übernimmt die Vermietungsorganisation, und Sie planen Ihre eigenen Aufenthalte.
Ihre Ansprechpartnerin
Diane Oudes, Croon Makelaars
Diane Oudes beantwortet Ihre Fragen auf Deutsch: zu den Apartments, zur Vermietung, zum Kaufablauf und zu den Unterlagen.
Diane Oudes
Croon Makelaars · spricht Deutsch
E-Mail: baz@croonmakelaars.nl
Telefon: +31 72 743 32 44
Entwürfe der Verträge und deutsche Übersetzungen der Urkunden können Sie bei ihr anfordern.
Termin
Kommen Sie vorbei und stellen Sie alle Ihre Fragen
Eine Investition dieser Größenordnung möchten Sie selbst sehen und besprechen. Wählen Sie, was Ihnen am besten passt; einer unserer Makler geht alles mit Ihnen durch.
